TRENTO. Tempi sempre più lunghi e trattative sempre più estenuanti. Oggi a Trento un agente immobiliare impiega mediamente 7-8 mesi per trovare un acquirente. «Ad “andare” più velocemente sono i 2-3 stanze nella fascia tra 280 e 350 mila euro, soprattutto se usati, perché ci sono spazi più vivibili e si pagano meno tasse», spiega uno di loro. «La gente è disposta a farsi i lavori da sola nel tempo, risparmiando nell'immediato. Disastrosa, invece, la situazione dei mini-appartamenti, perché gli investitori non comprano più e le coppie cercano superfici di 20-30 metri più ampie. In crisi, infine, la fascia attorno ai 500 mila euro, perché la cifra è importante: chi può spenderla vuole una cosa splendida, che però magari costa 2-300 mila euro di più...».

Il mercato del mattone è in stallo per diversi fattori. «Sono fermi da tanto tempo gli appartamenti venduti dalle imprese costruttrici, che finiscono con il diventare vecchi per le metodologie costruttive impiegate. Ma ad incidere è soprattutto la pesante tassazione del nuovo rispetto all'usato. L'impresa applica il 4% se è prima casa, il 10% se è seconda; quando lo stesso immobile è usato, invece, la tassazione è calcolata sul valore catastale, che è infinitamente più basso. Un esempio: se acquisto un immobile da 300 mila euro da un’impresa pago 12 mila euro, da un privato 3 mila (perché tra l'altro la percentuale scende scende al 3%). Anche per questo Monti voleva rivedere le rendite catastali». Un'altra variabile molto importante è l’atteggiamento degli acquirenti. «Sono diventati sempre più esigenti: non si accontentano facilmente e non scendono a compromessi. Magari hanno 180 mila euro e vogliono il tre stanze da 300 mila». Dall’altra parte, i venditori hanno ridotto le loro pretese economiche: «Oggi le imprese e anche i privati si siedono attorno al tavolo per fare trattative importanti: i prezzi scendono tra il 10% e il 15%. Un accordo i venditori hanno bisogno di trovarlo. Chi tiene l'immobile fermo si pente sempre, alla lunga: se ti rimane lì si svaluta. É la logica del mercato».

Un ulteriore aspetto da considerare è l’“estinzione” degli investitori che acquistavano per dare in affitto: «I motivi sono vari: perdono una mensilità per pagare l’Imup, hanno spese condominiali che non possono scaricare, in più una quota pesante va in tasse. Senza contare che gli inquilini al giorno d’oggi sono sempre più insolventi».

Ma ecco alcuni esempi di immobili difficili da “piazzare”.

Dintorni di Trento: villa nuova di due piani con giardino: venduta dopo quasi due anni a 1,1 milioni. «Abbiamo abbassato il prezzo di 200 mila euro. La trattativa è durata più di tre settimane».

Collina est: mini di 50 metri, con stanza, soggiorno - cottura e bagno finestrato, arredato con mobili seminuovi, a 180 mila euro trattabili: fermo da 7-8 mesi. «Una volta lo vendevi in tre settimane... Le visite di interessati sono state decine, ma se anni fa ne facevi 3 o 4 al giorno adesso sono 6 o 7 al mese».

Centro storico: miniappartamento di pregio, travi a vista, affittato a persone referenziate, 230 mila euro: invenduto da oltre 1 anno. «Gli investitori hanno paura: sono scomparsi».

Ravina: appartamento di oltre 100 metri, 3 stanze e 2 bagni, nuovo: venduto dopo otto mesi, abbassando il prezzo da 350 a 300 mila euro.

Clarina: nuovissimo e supercertificato due stanze, con soggiorno, cottura, bagno, ampio terrazzo, garage e cantina: venduto da impresa costruttrice scendendo da 270 a 235 mila euro (ma l'acquirente dovrà pagare le tasse sul nuovo).

Trento nord: 3 stanze, usato, con garage a 300 mila euro. «Se una famiglia ha figli va bene. Ma la ghettizzazione che ha subito la zona per l'espansione demografica l’ha reso poco appetibile. Ci ho messo più di un anno a venderlo».

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